In jüngster Zeit gab es viele Diskussionen über die Idee, einem bestehenden Hotel ein Spa hinzuzufügen und festzustellen, ob es sich um eine lohnende Investition handelt. Leider gibt es keine einfache Lösung und jede Immobilie und jeder Marktplatz ist einzigartig. Viele Dinge müssen berücksichtigt werden, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Es ist zunächst wichtig, die Gründe zu ermitteln, warum Sie ein Spa bauen möchten. Als nächstes müssen Sie Ihren Marktplatz, Ihre Konkurrenten, aktuellen Finanzdaten und Prognosen bewerten, um festzustellen, ob ein Spa für Ihre Immobilie geeignet ist oder nicht. Die Zusammenarbeit mit einem Spa- und / oder Hotelberater ist ein wichtiger Schritt, den Sie unternehmen müssen, um die Lebensfähigkeit zu analysieren, den Entscheidungsprozess und die Details des Designs zu unterstützen. Dieser Artikel gibt Ihnen jedoch zumindest einen Einblick in die Vorgehensweise um die Machbarkeit des Hinzufügens eines Spas zu Ihrem Hotel zu bewerten. In diesem Artikel werden die Gründe für die Hinzufügung eines Spas durch ein Hotel und die finanziellen Mittel zur Sicherung beschrieben.
Es ist zunächst wichtig, zunächst einige Dinge über die Spa-Branche zu verstehen. Im USA Spa Market-Bericht 2010 von Diagonal Report betrug die Größe des Spa-Marktes im Jahr 2009 15,5 Milliarden US-Dollar. Laut dem Branchenbericht 2010 von ISPA haben Spa-Verbraucher 143 Millionen Besuche in 20.600 Spas in den USA durchgeführt. Während diese Zahlen einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr zeigen (in beiden Berichten mit widersprüchlichen Zahlen), müssen wir uns daran erinnern, dass 2009 ganz anders war als heute. Angesichts einer sich stabilisierenden Wirtschaft und eines zunehmenden Bewusstseins der Verbraucher für die Vorteile von Spa-Behandlungen wird erwartet, dass diese Zahlen nur noch zunehmen. Diagonal Reports weist darauf hin, dass die Spa-Branche 2011 einen Aufschwung von 1,5% verzeichnen wird, den die meisten Spas stärker verzeichnen als einige, wobei einige 15% oder mehr melden. Die Spa-Branche verzeichnete seit 1999 ein exponentielles Wachstum, als es nur 4.140 Spa-Unternehmen gab, die 4,2 Milliarden US-Dollar auf 4,2 Millionen Besuche verteilten. Wenn wir den Spa-Markt mit der Freizeitbranche in Verbindung bringen, liegt er auf Platz 4 hinter Golf-, Gesundheits- und Schlägerclubs und Kreuzfahrtschiffen. Der Grund, warum ich darauf hinweise, ist, dass der aufkommende Trend in der Spa-Welt darin besteht, Synergien mit den anderen Freizeitbranchen wie den oben genannten zu schaffen, was bedeutet, dass Spas auch einen kleinen Prozentsatz der Einnahmen dieser Branche ausmachen. Dies ist ein Trend, der sich nur fortsetzen wird, und Club- und Hotelbesitzer bemerken dies in großem Maße.
Es ist auch wichtig, Ihre Kunden zu profilieren, um sicherzustellen, dass die demografischen Daten Ihrer Kunden mit denen des Spa-Besuchers übereinstimmen. Diese Informationen variieren auch je nach Alter. Einige Spa-Konsumenten interessieren sich beispielsweise für alternative Heilmethoden, andere für Fitness und Bildung und andere für Entspannung. Wie Sie sehen, gibt es viel zu beachten, um das Konzept Ihres Spas zu bestimmen, und es ist wichtig, einen Berater zu finden, der Ihren Gast versteht und was er will. Ein Spa für Geschäftsreisende unterscheidet sich stark von dem für junge Berufstätige, Babyboomer und Familien (und ja, es gibt einen aufstrebenden Markt für Familien-Spas). Laut der Verbraucherprioritätsstudie von Coyle Hospitality aus dem Jahr 2011 bleiben Entspannung und Stressbewältigung der Hauptgrund, warum Verbraucher das Spa besuchen. Und was ist der Hauptgrund, warum Menschen Urlaub machen? Jetzt können Sie die Korrelation zwischen dem Spa und dem Hotel sehen, was nichts Neues ist. Unter dem Strich bleiben Spas meistens ein Luxus, ebenso wie Urlaub und die beiden gehen Hand in Hand miteinander. Nun zum Punkt.
Laut der Juli-Ausgabe von Hotel Management werden ab dem ersten Quartal 2.951 neue Hotels und 354.100 neue Zimmer gebaut. Obwohl keine Daten verfügbar sind, die ich finden könnte, würde ich vermuten, dass mindestens 70% der 4-Sterne- oder besseren Projekte Spas enthalten. Warum? Es ist wirklich eine sehr einfache Antwort, wenn man sich den Grund ansieht, warum Hotels überhaupt ein Spa bauen. Sie kennen wahrscheinlich bereits die Nachteile eines Hotels ohne Spa, weshalb Sie dies lesen. Lassen Sie uns die Vorteile identifizieren und erklären, warum das Hinzufügen eines Spas sinnvoll ist. Der häufigste Nachteil ist, dass Sie wahrscheinlich Marktanteile an Ihre Konkurrenten verlieren, die bereits über ein Spa verfügen, und dass Sie wahrscheinlich Ihre Zimmer rabattieren, um einen Teil dieses Marktanteils zu gewinnen. Während Sie argumentieren können, dass nicht jede Person, die ein Hotel bucht, eine Spa-Behandlung wünscht, müssen Sie auch erkennen, dass es eine große Bevölkerung gibt, die dies tut. Auch wenn Ihre Gäste nicht an einer Massage oder Gesichtsbehandlung interessiert sind, können sie Ihr Spa genießen, indem sie nicht behandelte Bereiche wie Sauna, Dampfbäder und Pool nutzen. Dies ist auch ein großer Vorteil, den Hotel-Spas gegenüber freistehenden Spas oder Day-Spas haben. Traditionell nennt die Spa-Branche diese Bereiche "nicht umsatzgenerierende Flächen", da sie als Teil einer Annehmlichkeit für Gäste angesehen werden, die eine Behandlung erhalten. Das Gleiche gilt für Hotels, aber um Ihren revPOR zu verbessern, können Sie eine Gebühr für Ihre Gäste erheben, um nur die Nassbereiche zu nutzen, in einigen Fällen sogar 75 USD / Tag.
Andere Gründe, warum ein Hotel ein Spa hinzufügen möchte, neben dem Gewinn von Marktanteilen oder dem Verlust, es an Hotels mit einem Spa zu verlieren, sind die folgenden. Erstens können Sie Ihren ADR aufgrund Ihrer zusätzlichen "Schnickschnack" erhöhen, die Ihren revPAR und Ihren revPOR verbessern. Ein weiterer wunderbarer Vorteil des Hinzufügens eines Spas zu Ihrem Hotel ist, dass Sie beginnen können, eine lokale und treue Kundschaft anzuziehen und Ihre Paketverkäufe und -angebote zu steigern. Auf diese Weise können Sie auch in Ihrer Nebensaison weiterhin Einnahmen erzielen. Dies macht das Potenzial der Spa-Einnahmen mit einer guten Marketingstrategie in einem aufnahmefähigen Markt nahezu unbegrenzt. Wenn Sie also Schritt gehalten haben, gewinnen Sie Marktanteile, binden Gäste, erhöhen Ihre Auslastung, erhöhen Ihren ADR um manchmal bis zu 10% und steigern das lokale Geschäft. Es scheint, dass Sie schon vorne sind, oder? An der Oberfläche ist es sicherlich sinnvoll, aber es gibt eine Menge Dinge zu beachten und zu bewerten. Sie müssen eine Machbarkeitsstudie durchführen, eine Wettbewerbsanalyse durchführen und einige Überlegungen anstellen. Dann müssen Sie die feineren Details berücksichtigen, z. B. wie groß das Spa sein sollte, welches Thema, welche Behandlungen, welche Produkte usw. Diese Dinge sind gleichermaßen wichtig und bestimmen das Spa Erfolg oder Misserfolg, das Ziel dieses Artikels ist es, die Bewertung des Nutzens und der Auswirkungen des Hinzufügens eines Spas und die Auswirkungen auf Ihr Endergebnis zu erörtern.
Oft neigen Hotelbesitzer dazu, ein Spa als eine Einheit zu betrachten, um festzustellen, ob es rentabel ist oder nicht oder eine rentable Investition. Obwohl es sinnvoll erscheint, ist es nicht immer das Beste, zu entscheiden, ob ein Spa hinzugefügt werden soll oder nicht. Wo das Spa in Ihre Gewinn- und Verlustrechnung passt, hängt auch davon ab, wie Sie die Verwaltung des Spas strukturieren (Mieter, Hotelbesitzer und -betreiber, Hotelbesitzer, aber von der Verwaltungsgesellschaft geführt usw.). Spas sind extrem arbeitsintensiv und Sie müssen hart arbeiten, um einen stetigen Kundenstrom aufzubauen. Laut einem kürzlich von STR Global veröffentlichten Bericht haben die meisten Hotel-Spas eine Auslastung des Behandlungsraums von 33%. Es gibt viele feste Arbeitskosten, aber in den meisten Vergütungsmodellen für Spas entstehen unglaublich viele variable Arbeitskosten. Dies macht den COGS sehr hoch und die Gewinnmargen sehr niedrig. Das andere, was Sie an einem Spa beachten sollten, ist, dass die Behandlungsräume mehrmals pro Tag belegt werden können, im Gegensatz zu einem Hotelzimmer, das nur einmal pro Tag belegt werden kann. Dies ist auch wichtig, wenn Sie die Größe Ihres Spas bestimmen. Es gibt auch unzählige Vergütungsmodelle und Kostenstrukturen, die bewertet werden müssen, um zu entscheiden, welche für Ihr Unternehmen am rentabelsten sind. Aus diesem Grund wird es sehr herausfordernd und sensibel, allein für das Spa einen Gewinn zu melden. Der Punkt ist, dass das eigenständige Spa in den meisten Fällen keine besonders attraktive Investition ist, es sei denn, es dient einer einzigartigen und aufmerksamen Nische wie einem Gesundheits- oder Spezialresort. Monte Zwang von Wellness Capital Management gab im Pro Knowledge Network der Nashville Day Spa Association bekannt, dass das durchschnittliche Day Spa einen Nettogewinn von nur 4 bis 15% erzielt.
Aufgrund dieser wenigen Themen müssen Sie ein Hotel-Spa anders betrachten, um seinen Wert zu bestimmen. Dies lässt sich am besten anhand eines Beispiels veranschaulichen. Angenommen, ein Hotel beschließt, ein mäßig luxuriöses 6000 Quadratmeter großes Spa zu bauen, das 2.000.000 US-Dollar kostet. Ihre Machbarkeitsstudie prognostiziert, dass das Spa als Abteilung zusätzliche 1.200.000 USD generieren wird. Nach nicht verteilten Betriebskosten beträgt das Einkommen des Spas ungefähr 240.000 USD. Dies scheint offensichtlich, dass Ihr ROI noch lange auf sich warten lässt. Aber sehen wir uns das anders an.
Angenommen, im selben Beispiel verfügt das Hotel über 300 Schlüssel bei einem ADR von 150,00 USD und ist zu 70% ausgelastet, was einen revPAR von 64.695 USD und einen revPOR von 253 USD einschließlich zusätzlicher Abteilungserlöse ergibt. Der Gesamtumsatz beträgt 19.408.623 USD bei einem Betriebsergebnis von 6.573.664 USD. Die Machbarkeitsstudie prognostiziert, dass durch die Hinzufügung eines Spas die Auslastung um 5,7% und das Hotel den ADR um 10% erhöhen kann. Da die Auslastung des Hotels zunehmen wird, kann es auch ähnliche Steigerungen bei den Einnahmen anderer Abteilungen erwarten. Mit dieser Prognose und den zusätzlichen Einnahmen aus der neuen Spa-Abteilung steigen die Zimmerumsätze um 16,29% (1.872.450 USD) und die Gesamteinnahmen um 22,47% (4.360.834 USD) vor Abteilungskosten und nicht verteilten Betriebskosten. Das Betriebsergebnis verbessert sich um 19,11% (1.256.328 USD). Wenn Sie das Hinzufügen eines Spas auf diese Weise analysieren, können Sie feststellen, dass der ROI viel höher ist und schneller abläuft, als wenn Sie den ROI nur anhand des 20% -igen Gewinns (240.000 USD) des Spas bewerten würden. Berücksichtigen Sie dies in Ihrer Kapitalisierungsrate, und Sie können Sehen Sie, um wie viel der Wert Ihrer Immobilie gestiegen ist. Zur Vereinfachung siehe die folgende Zusammenfassung.
Gesamteinnahmen: Ohne Spa - 19.408.628 USD; Mit Spa - 23.769.456 USD; Anstieg - 4.360.834 USD (22,47%)
NOI: Ohne Spa - 6.573.664 USD; Mit Spa - 7.829.992 USD; Erhöhung - 1.256.328 USD (19,11)
Nettogewinn: Ohne Spa - 4.351.377 USD; Mit Spa - 5.153.389 USD; Anstieg - 802.012 USD (18,43%)
RevPAR: Ohne Spa - 64.695 USD; Mit Spa - 79.232 USD; Anstieg - 14.537 USD (22,47%)
RevPOR: Ohne Spa - 253 US-Dollar; Mit Spa - 293 $; Erhöhung - 40 USD (15,81%)
Belegung: Ohne Spa - 70%; Mit Spa - 74%
Durchschnittlicher Tagessatz: Ohne Spa - 150 USD; Mit Spa - $ 165
Einige von Ihnen denken vielleicht, dass dies zu gut ist, um wahr zu sein, und Sie könnten Recht haben. Diese Prognosen basieren auf einer Machbarkeitsstudie, die in einem Markt durchgeführt wurde, in dem es sinnvoll war, ein Spa hinzuzufügen. Nicht alle Spas können Einnahmen in Höhe von 1.200.000 USD erwirtschaften, und nicht alle Hotels können mit einer Erhöhung des ADR davonkommen, und die Ausgaben jedes Hotels sind unterschiedlich. Sie müssen dieses Beispiel auf Ihre eigene Situation beziehen. Schauen wir uns ein anderes Beispiel an. Wenn dieselbe Immobilie ihren ADR nicht erhöht, aber ihre Belegung verbessert, würden sie dennoch eine Steigerung des Betriebsergebnisses von 561.397 USD erzielen und den Nettogewinn um 7,9% verbessern, was die Investition dennoch attraktiv macht. Auf der anderen Seite, wenn das Spa kein Geld verdient (0 USD Umsatz) und Sie Ihren ADR nicht erhöhen, sinkt Ihr NOI um 3,1% und Ihr Nettogewinn sinkt um 7,4%, was nach Ausgaben von 2.000.000 USD nicht die beste Situation wäre die Opportunitätskosten der Investition. Eine andere Sache zu sehen ist, wenn das Spa kein Geld verdient (0 $ Umsatz) und Sie mindestens die durchschnittliche Tagesrate und Belegung erhöhen können, verbessert NOI 7% und Nettogewinn 3%, was immer noch steigt, aber denken Sie an die Investition. Es würde 15 Jahre dauern, bis eine Rückkehr eintritt. Die Herausforderung besteht darin, und dies erfordert kein Fachwissen, um zu realisieren, dass Sie es immer noch ausgeben, wenn Sie im Spa kein Geld verdienen. An diesem Punkt können Sie untersuchen, ob Sie den Raum vermieten, ein Joint Venture eingehen oder mit einer Verwaltungsgesellschaft zusammenarbeiten, die die Einnahmen teilt, aber die Betriebskosten übernimmt.
Ich hoffe, dass dies Sie nicht verwirrt hat und denke daran, dass diese Idee nur auf Ihre Situation und Ihre Ausgaben und insbesondere auf Ihren Markt und Ihre Verbraucher angewendet werden soll. Es funktioniert nicht bei jedem und die richtige Machbarkeit, Strukturierung, Budgetierung und Projektion ist entscheidend. Dies wurde von keinem Finanzguru oder Buchhalter überprüft. Dies ist einfach die Art und Weise, wie ich die Investition für ein Hotel betrachte, um meine Empfehlungen abzugeben.
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