Jedną z największych zalet zarządcy nieruchomości jest to, że zajmuje się on nie tylko całą rzeczywistą administracją za Ciebie - doborem najemców, kompletacją odpowiednich dokumentów, przeglądami itp. - ale także dużą częścią księgowości. Większość zarządców nieruchomości przesyła mi miesięczne zestawienie dochodów brutto, poniesionych wydatków, prowizji i kwoty netto przelewanej na moje konto bankowe. Ułatwia to rozliczanie.
Zarządzający nieruchomościami zazwyczaj pobierają od 4 do 15% dochodu z najmu, aby zarządzać Twoją nieruchomością. Im większy portfel, tym niższa prowizja, z której jesteś zadowolony.
Kolejną zaletą korzystania z usług zarządców nieruchomości jest to, że nie musisz już osobiście zajmować się mniej przyjemną pracą związaną z wakacjami, podwyżkami czynszu i powiadomieniami, w których najemcy muszą usuwać usterki w czystości i porządku nieruchomości.
Jak wybrać zarządcę nieruchomości?
Podobnie jak wybór nieruchomości do kupienia lub wybór pośrednika w obrocie nieruchomościami, z którym chcesz pracować, lub wybór złotej rączki do pracy przy Twojej nieruchomości, jest to gra liczbowa. Postępuj zgodnie z zaleceniami znajomych lub innych właścicieli, przeprowadź rozmowy z potencjalnymi menedżerami, zapytaj, jak radzili sobie z niektórymi problemami w przeszłości, a następnie wypróbuj je. Zawsze możesz je później zmienić, jeśli nie zobaczysz ich bezpośrednio. Jednak zmiana agentów może nie zawsze być taka łatwa, zwłaszcza jeśli kupiłeś nieruchomość z najemcami.
Pozwólcie, że opowiem o moim doświadczeniu z agentem w Wielkiej Brytanii. Kupiłem nieruchomość z najemcami i zostałem osiodłany po pośredniku, który pierwotnie im ją wynajął. Ponieważ była to moja pierwsza nieruchomość inwestycyjna, nie chciałem, aby agent zarządzał za mnie nieruchomością, chciałem zarządzać nią sam. Ale to nie było takie proste. Agent zatrzymał jej kaucję, ponieważ znalazł najemców i chociaż to była moja własność, poprosił, aby zapłacili czynsz, a ponadto zatrzymał ten czynsz i nie płacił mi go. Nie mogłem się odwołać prawnie, chyba że wypędziłem najemców, co ostatecznie musiałem zrobić. Wszystko było bardzo przyjazne, ponieważ lokatorzy wiedzieli, co się dzieje. Spędzili jedną noc poza domem, aby było to legalne. Następnie przesłałem agentowi wezwanie do eksmisji z sądu, a on był zmuszony zwrócić kaucję i zapłacić mi to, co był mi winien za czynsz. Potem wrócili do mnie moi najemcy, podpisaliśmy nową umowę najmu i sam zarządzałem nieruchomością, ale ostrzegam, że nie zawsze się to udaje, gdy dochodzi do polubownego rozliczenia, a Twoja nieruchomość jest wyprowadzana przez innego zarządcę.
Tylko dlatego, że korzystasz z usług firmy zarządzającej w celu utrzymania jednej lub więcej nieruchomości, nie należy przyjmować za pewnik, że zawsze będziesz korzystać z tej samej firmy przy wszystkich kolejnych nieruchomościach, które nabywasz w tym samym regionie. W rzeczywistości zatrudnienie dwóch konkurujących ze sobą firm może być zdrowe, ponieważ każda z nich stara się uzyskać od Ciebie dobre wyniki, aby zdobyć więcej klientów. Dotyczy to mojego poprzedniego programu wyboru konstruktorów. Zawsze otrzymuj trzy oferty na każdą pracę i nie bądź zadowolony, jeśli używasz tylko jednego konstruktora. To samo dotyczy agentów.
Możesz stracić najemców i szybko wynająć, jeśli zarządca nie reaguje szybko na naprawy lub skargi najemców. Pozwólcie, że opowiem o sytuacji, z jaką miałem do czynienia, gdy po raz pierwszy zacząłem zajmować się inwestycjami na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Kazałem najemcom wprowadzić się do jednego z moich domów i podpisali umowę najmu i zapłacili miesięczny czynsz z góry oraz kaucję. Powierzyłem zarządzanie tą nieruchomością pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, rozumiejąc, że moi najemcy zadzwonią do nich, jeśli napotkają problemy, i będą działać w moim imieniu natychmiast, jeśli usłyszą o problemach, które wymagają rozwiązania.
To, co stało się obok tych lokatorów, było koszmarem. Bez mojej wiedzy dach w głównej sypialni zaczął przeciekać od pierwszego dnia. W nocy, kiedy padał deszcz, musieli ustawiać wiadra, aby zbierać wodę, która wpadła przez dach. Następnego ranka zadzwonili do firmy zarządzającej i dowiedzieli się, że będzie tam dekarz, który rozwiąże problem. Trwało to trzy tygodnie i za każdym razem wycieki się pogarszały. Firma zarządzająca nadal obiecywała, że wyśle dekarza.
Pod koniec trzech tygodni ojciec mojego lokatora, który był prawnikiem, wysłał mi list grożący pozwaniem mnie do sądu, jeśli zwrócę najemcom nie tylko ich kaucję, ale także czynsz za pierwszy miesiąc i czynsz za kolejny miesiąc jako odszkodowanie. za wszystkie emocjonalne niepokoje, które zostały spowodowane i fizyczne niedogodności związane z życiem w takich warunkach, a także za cały czas, który stracili z pracy, szukając innego miejsca do życia. Wynik tej historii jest taki, że firma zarządzająca nigdy nie wysłała dekarza, nigdy mnie nie powiadomiła i zachowywała się całkowicie nieodpowiedzialnie. W końcu straciłem najemców, straciłem pieniądze, a firma zarządzająca straciła mnie jako klienta.
Oczywiście nic takiego nie wydarzyłoby się w Nowej Zelandii, ponieważ prawo chroni zarówno właściciela, jak i najemcę. Jeśli jednak chcesz inwestować w innych krajach, upewnij się, że znasz obowiązujące przepisy dotyczące wszystkich aspektów inwestycji w nieruchomości.
Podsumować:
Z drugiej strony agenci mogą zaoszczędzić:
Papierkowa robota
mieć do czynienia z sądami i nakazami eksmisji
nieprzyjemne problemy, takie jak informowanie najemców o podwyżkach czynszów i skargach na nie
Z drugiej strony mogą to być:
Leniwy, nieodpowiedzialny lub niedbały
Powoli, aby szybko uzyskać odpowiednią mechanikę
Nieostrożne, aby poinformować Cię, jeśli wystąpią poważne problemy z Twoją nieruchomością
Oto kilka dodatkowych faktów, które mogą być przełomem dla wynajmującego przy wyborze zarządcy nieruchomości.
Jedną z pierwszych rzeczy, których nauczyłem się wybierając agenta, było sprawdzenie, jaki jest kaliber jego rzemieślników. Czy miał porządnego hydraulika, dekarza i elektryka? Czy były wiarygodne? Jakie były ich średnie ceny? Jednym z najczęstszych wydatków, jakie właściciel może ponieść ze swoją nieruchomością, jest instalacja. Jak często w czasie moich lat wynajmowania wzywano mnie do wysłania hydraulika do jednej z moich nieruchomości i jak często inni hydraulicy podnosili poprzednich hydraulików i mówili mi, że zrobili to źle, i skandaliczne sumy, które podchodzę na poważnie myślałem o pójściu do szkoły i nauczeniu się zawodu hydraulika. W końcu znalazłem hydraulika, który miał umiarkowaną cenę i wiedział, co robi. Wadą było to, że tak długo zajęło mu rozwiązanie problemu. Więc jeśli znajdziesz zarządcę nieruchomości, który wydaje się rozsądny, spróbuj sprawdzić rzemieślników, których ma w swoich książkach. Choć zarządca może być miły, to jego rzemieślnicy mogą zrujnować twoją reputację jako właściciela.
Załóżmy teraz, że wszyscy rzemieślnicy sprawdzają. Teraz stajesz przed równie monumentalnym zadaniem sprawdzenia umiejętności potencjalnego zarządcy nieruchomości. Przepisy danego kraju często się zmieniają, a Ty i Twój zarządca powinniście zawsze obserwować te zmiany. Twój menedżer musi śledzić czynsze, dokumentować wszystko, płacić czynsz na czas i upewnić się, że ma odpowiednie referencje najemców i zaakceptował prawnie wiążące dokumenty. Zarówno Ty, jak i agencja zarządzająca musicie mieć na oku wszystkie posiadane nieruchomości: kiedy są należne czynsze, kiedy są płacone, kiedy są zaksięgowane na Twoim koncie, czy zostały zapłacone odpowiednie kwoty - poprzednie umowy między tobą a agencją, że wszystkie twoje dokumenty podatkowe są prawidłowe.
Jeśli uważasz, że zarządzanie nieruchomościami jest jak spacer po parku, doświadczysz niegrzecznego przebudzenia. Istnieją złożone kwestie podatkowe, przepisy regulujące te podatki, przepisy związane z prawami najemców, prawami wynajmującego, eksmisjami i umowami. Jako inwestor w nieruchomości musisz być chętny do zainwestowania dużo czasu i energii. Nie chodzi tylko o znalezienie wspaniałej nieruchomości. Musisz wtedy upewnić się, że tak pozostanie. Zarządca nieruchomości może nie wiedzieć, że w budynku zachodzi sucha zgnilizna. Może nie wiedzieć, że okablowanie wymaga wymiany. Może nie wiedzieć, że budynek jest obniżony. Ale ponieważ wszystkie te i wiele innych rzeczy mają duży wpływ na kupowaną nieruchomość, musisz mieć na to oko. Są to rzeczy, za które zarządca nieruchomości nie odpowiada. Więc chociaż zawsze możesz znaleźć zarządcę nieruchomości do swoich codziennych operacji, tak naprawdę nie możesz sobie pozwolić na nieobecność właściciela nieruchomości.
Podsumować:
- Przeczytaj uważnie oznaczenia w księgach zarządcy nieruchomości.
- Upewnij się, że Ty i Twój przedstawiciel jesteście na bieżąco z przepisami podatkowymi i dokumentacją.