„Powiernik” jest zasadniczo zdefiniowany w słowniku Black's Law Dictionary jako termin wywodzący się z prawa rzymskiego, który jako rzeczownik oznacza osobę lub podmiot prawny, który ma charakter powiernika pod względem zaufania i staranności z nią związanej jako sumiennej dobrej wiary posiada i jest otwarty na czyjeś sprawy. Powiernik ma również obowiązki, które obejmują dobrą wiarę, zaufanie, szczególne zaufanie i otwartość na interesy innych osób. Typowe obowiązki powiernicze są nakładane i obejmują relacje takie jak wykonawca, administrator, powiernik, agent nieruchomości, prawnik i oczywiście zarządca nieruchomości. Osoba lub firma, która zarządza pieniędzmi lub mieniem, czyli zarządca, musi stosować standard troski, w którym interesy pieniędzy lub właściciela wykraczają poza interes zarządcy nieruchomości. W niektórych stanach, takich jak Kalifornia, zarządca nieruchomości jest prawnie definiowany jako osoba lub podmiot pełniący takie same funkcje, jak powiernik.
Sposób, w jaki zawsze wyjaśniam to klientom, używając rąk do demonstrowania, jest taki, że moje zainteresowania kończą się na mojej głowie (jedna ręka na czubku mojej głowy), ale zainteresowanie klienta nad moją głową podnosi się i ma pierwszeństwo przed moimi własnymi (trzymaj obie ręce złożone nad głową). Większość ludzi rozumie ten gest i rozumie, że moje zainteresowania jako zarządcy nieruchomości i prawnika są znacznie mniejsze niż interesy naszych klientów.
Powszechne obowiązki powiernicze zarządców nieruchomości
Ponieważ zarządca nieruchomości jest powiernikiem, musi działać zgodnie ze swoją najlepszą wiedzą i przekonaniem w odniesieniu do majątku właściciela, ujawniać wszystkie istotne informacje, które mogą mieć wpływ na decyzje właściciela dotyczące tej nieruchomości i nie może Forma lub kształt niekorzystnie wpływają na interesy właściciela. Może się to wydawać proste, ale zdarzają się sytuacje, które kuszą nawet najlepszych zarządców nieruchomości, aby czasami działali w najlepszym interesie swoich klientów, aby służyć własnym interesom. Choć może się to wydawać niefortunne, zdarza się to regularnie.
Poniżej znajduje się krótka lista niektórych rozsądnych obowiązków, praw i błędów, gdy istnieje relacja zaufania między menedżerem a właścicielem.
Menedżer powinien mieć pisemną umowę ze swoimi klientami i może nawet być prawnie uprawniony do korzystania z usług, które świadczy na rzecz właściciela. Jednak menedżer nie może potajemnie skorzystać z tej relacji. Na przykład zarządca może pobierać ośmioprocentową dopłatę do materiałów i usług świadczonych przez właścicieli nieruchomości. Jest to zgodne z prawem i dopuszczalne, jeśli umowa między stronami jest zgodna z dopłatą. Jeśli ta dopłata nie została zawarta w umowie, prawo wymaga od zarządcy nieruchomości zrzeczenia się lub rezygnacji z wszelkich tajnych zysków ze stosunku. Jest na to wiele możliwych przykładów, ale typowym przykładem jest kierownik, który osiąga procentowy zysk z pracy i usług świadczonych swoim klientom, ale nie są ujawniane. jak nowy dach, przebudowa łazienki, naprawy ścian wewnętrznych itp.
Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do ujawnienia wszystkich otrzymanych ofert najmu wraz z dokumentacją tych ofert, aby właściciel był dobrze poinformowany o wszystkich potencjalnych najemcach. Menedżerowi łatwo jest nie podawać nazwisk potencjalnych najemców, którzy niekoniecznie mają kwalifikacje lub którzy stwarzają niskie ryzyko kredytowe, ponieważ oznaczałoby to więcej pracy dla menedżera.
Zarządca nieruchomości jest prawnie zobowiązany do działania w sprawach związanych ze stosunkiem na wyłączną korzyść właściciela nieruchomości, niezależnie od tego, czy sprawy te wydają się nieistotne czy istotne.
Informację o najemcy zalegającym z czynszem należy niezwłocznie przekazać właścicielowi nieruchomości. Jeśli Twoja firma zarządzająca korzysta z systemu oprogramowania, który udostępnia „portal właściciela”, informacje te są dostępne przez cały czas i mogą uzyskać dostęp do Internetu w dowolnym momencie.
Jeśli zarządca otrzyma informację, że najemca uszkodził nieruchomość, należy o tym jak najszybciej powiadomić właściciela. Menedżerowi łatwo jest nie udostępniać tych informacji, bo boi się konfrontacji z niezadowolonym właścicielem lub po prostu nie chce zajmować się konfliktem związanym z tą sytuacją.
Obowiązki związane z kontem powierniczym
Rachunek powierniczy, na którym przechowywane są depozyty i pieniądze z czynszu na rzecz właściciela nieruchomości, jest powszechną podstawą naruszenia obowiązku zaufania. Prawo zabrania menedżerowi mieszania funduszy powierniczych klienta z funduszami będącymi własnością brokerów lub menedżerów.
Dodatkowo powiernikiem jest obowiązek spłaty kredytu hipotecznego na nieruchomość będącą własnością brokera z rachunku powierniczego, nawet jeśli broker szybko zwróci rachunek. Prawny zakaz obsługi transakcji osobistych na kontach powierniczych jest ściśle egzekwowany.
Zaskakujące jest, że inny typowy przykład mieszania funduszy ma miejsce, gdy opłata za zarządzanie nieruchomością nie jest na czas pobierana z rachunku powierniczego. Czasami dwudziestopięciodniowe (25) opóźnienie można uznać za mieszankę.
Fundusze powiernicze również muszą być odpowiednio zdeponowane. Niektóre stany wymagają wpłaty depozytu najpóźniej następnego dnia roboczego.
Mieszanie funduszy powierniczych to poważne przestępstwo
Mieszanie pieniędzy powierniczych i maklerskich jest tak poważnym przestępstwem, że w większości stanów może dojść do cofnięcia lub zawieszenia licencji maklerskiej. Dlatego ten pojedynczy problem musi mieć ogromne znaczenie dla zarządcy i firmy zarządzającej nieruchomościami.
Wniosek
Menedżerowie mają wobec swoich klientów zobowiązania lojalnościowe - jest to minimalny należny standard. Istnieje wiele sposobów naruszenia tych zobowiązań, które stanowią podstawę relacji między menedżerem a klientem. Ważne jest, aby zatrudnić zarządcę nieruchomości, który rozumie i przestrzega ram prawnych, w pełni rozumie znaczenie obowiązku powierniczego i może jednocześnie jasno komunikować się i wypełniać te obowiązki. Właściciele powinni mieć pewność, że zatrudniają zarządców nieruchomości, którzy spełniają te minimalne standardy.
[ff id="6"]